Некому доверить: как взять капремонт в своем доме под контроль

13/05/2020 Геннадий Крольман

С 2014 года в России действует программа капитального ремонта. В процессе капремонта возникает много скандальных случаев: строительные компании привлекают некомпетентных специалистов, откровенно лоббируют свои интересы, не учитывают архитектурных и исторических особенностей зданий, выполняют работы некачественно. Часто во время ремонта уничтожают ценные декоративные детали.

По закону, собственники имеют право влиять на всё, что происходит во время капитального ремонта. Важным лицом во время проведения капремонта является  «уполномоченный». Кто станет таким человеком в вашем доме, необходимо определить на общем собрании за несколько месяцев до начала проведения ремонта. 

В Ростове-на-Дону, в доме по адресу Верхненольная, 3, соседи выбрали «уполномоченным» Олега Зацерклянного. 


Фото: Геннадий Крольман

Дом, в котором живёт Олег, был построен в 1928 году и относится к авангардной советской архитектуре. Его длинный фасад выходит на улицу. Подъезды расположены в тихом дворе.


Фото: Геннадий Крольман

Квартал, в котором находится дом, неформально называется «кварталом водников». Здесь строили квартиры для работников пароходства и порта. Кирпичные здания эпохи авангарда конца 20-х — начала 30-х годов соседствуют с более нарядными неоклассическими постройками конца 40-х.

На момент ремонта кирпичная кладка дома на Верхненольной, 3 была не в лучшем состоянии, поэтому фасад решили оштукатурить. Возник вопрос, как после ремонта сохранить облик здания. В решение этой задачи включились два известных и признанных в городе архитектора: Артур Токарев и Сергей Номерков.


Фото: Евгений Денисюк

Артур Токарев, исследователь советской архитектуры:

Дом на Верхненольной, 3 — типичный представитель жилой архитектуры конструктивизма. В его внешнем виде прослеживаются характерные черты: отсутствие декора, гладкие поверхности фасадов, практически отсутствует пластика. Ценность этого здания как раз в его типичности, он отражает дух своей эпохи. Важно сохранять не отдельные выдающиеся объекты, а культурный пласт в его историчности и многообразии. 

Архитектор Сергей Номерков помог разработать цветовое решение для окрашивания фасада во время ремонта.


Визуализация, выполненная по предложениям Сергея Номеркова.

После ремонта здание должно было сохранить насыщенный красный цвет, имитирующий цвет красного кирпича. Для оформления простенков был выбран характерный конструктивистский прием — окрашивание в более темный цвет.

Здание имеет вытянутую форму. Чтобы оно не выглядело грузным, для цоколя Сергей Номерков выбрал более светлый цвет, чем для фасада. 

Простенки — участки на фасаде здания между окнами. Изначально простенки выборочно были выделены с помощью заглублений, в виде небольших ниш. После оштукатуривания этот эффект полностью исчез. Тёмно-бордовый цвет помог восстановить изначальное выделение.

Цоколь — нижняя часть здания, расположенная, как правило, между уровнем тротуара и перекрытием пола 1-ого этажа.

Вопрос выбора цвета оказался сложным и вызвал много споров среди жильцов. Идея покрасить дом в ярко-красный оказалась слишком смелой.

Уполномоченный спасает ситуацию

Уполномоченный от собственников выполняет функцию посредника, он общается со строительной организацией, контролирует проведение работ, обращается в фонд капремонта, если в процессе ремонта возникают нарекания к работе строителей. Также он отстаивает позицию собственников и организует коллективное обсуждение спорных вопросов. 

На сайте каждого регионального представительства фонда капремонта есть пособие по проведению и приемке работ. В нем коротко и четко изложены этапы взаимодействия собственников, строителей и представителей фонда; документы, которые должен получить уполномоченный, есть советы по разрешению конфликтных ситуаций. Обозначенные регламенты могут нарушаться, поэтому очень важно внимательно изучить этот документ. На него можно смело ссылаться во время общения с представителями строительной организации или фонда капремонта.

У Олега нет строительного образования, он не юрист, с техническими моментами во время ремонта помогали соседи, с помощью домового чата среди них нашлись необходимые специалисты. 

Олег Зацерклянный:

Единственный инструмент, который позволяет достичь приемлемого результата во время капитального ремонта — контроль за выполнением работ со стороны собственников. «Уполномоченный» подписывает акты о выполнении работ. Важно, чтобы его подпись появилась только после того, как все обязательства строительной компании выполнены.

В нашем доме есть инициативная группа из нескольких жильцов. Мы изучили предложения фонда, назначили общее собрание собственников, повесили объявления в подъездах, оповестили соседей, чтобы они пришли на голосование. Собрание можно провести в очно-заочной форме. Те, кто не смогут прийти, проголосуют с помощью бюллетеня. Главное — набрать ⅔ голосов.

На собрании мы выбрали представителя и секретаря, счетную комиссию, уполномоченного за капитальный ремонт, проголосовали за внесение изменений в проектно-сметную документацию. Составили протокол, собрали подписи, отправили всё вместе в управляющую компанию и фонд капитального ремонта.


Фото: Геннадий Крольман

Часто при выборе цветового решения собственники смотрят на уже отремонтированные дома поблизости, но такое сравнение может быть абсолютно неверным.


Здание по соседству с Верхненольной, 3, на которое ориентировались строители и часть жильцов, относится к более поздней неоклассической сталинской архитектуре, имеет совсем другой характер и пластические решения.

Для принятия окончательного решения пришлось провести несколько встреч с жильцами. Представители строительной организации настаивали на окрашивании в желтый, категорично заявляли, что цвет согласован в городском департаменте архитектуры. Однако показать подписанные документы не смогли. После запроса в департамент архитектуры оказалось, что это неправда. У строительной компании не было согласованных документов. 

Олег Зацерклянный:

Мнения жильцов по поводу цвета разделились, у каждого было свое видение. Голосовать за разные цвета можно до бесконечности, кто-то все равно останется в такой ситуации недоволен. Я был согласен с мнением профессионала и постарался максимально донести эту позицию до соседей.

Когда дом покрасили в красный, результат понравился почти всем, даже тем, кто изначально был против этого цвета.  Остались и противники, но их оказалось немного.


Фасад после ремонта. Фото: Геннадий Крольман


Фасад после ремонта. Фото: Геннадий Крольман

К чему стоит приготовиться во время проведения капремонта

Представители строительной организации могут открыто преследовать свои интересы и оказывать противодействие во время проведения ремонта, не давать документы, вводить в заблуждение. Главная претензия к строителям со стороны Олега — качество работ и психологические манипуляции.

Олег Зацерклянный:

Когда нанесли только первый штукатурный слой, я сразу обратил внимание, что поверхность — неровная. Мне ответили, что после второго слоя все будет хорошо. Естественно, ничего не изменилось. Для выравнивания стен рабочие использовали клей Ceresit CT 190, на нем так и написано — клей. Он не предназначен для таких видов работ. В итоге, мы составили акт о приостановке работ. Частично строительная организация недочеты исправила.

Во время окрашивания окна нужно закрывать специальным материалом, чтобы не попадала краска. Рабочие этого не сделали. Соответственно, окна, запачканные краской, нужно отмыть. Рабочие и представители строительной компании были сильно удивлены. 

Цвет сильно спас ситуацию, благодаря ему неровности почти не видно. Если бы стены были светлыми, кривые участки сильно бросались бы в глаза.

Строители дотянули с ремонтом до декабря! Дальше началось давление, потому что нужно закрывать документы. Меня убеждали, что все сделано, все хорошо. Подрядчики, техконтроль, представители фонда капремонта. Руководитель строительной компании угрожал прокуратурой, с его точки зрения все работы выполнены в полном объеме. Формально так, но кроме объема работ есть еще вопрос качества. Объяснить этот момент всем участникам процесса оказалось очень сложно.


Фото: Геннадий Крольман

Капремонт закончился, проблемы остались

В большинстве городов привести фасад в надлежащий вид после ремонта мешает отсутствие городских архитектурных регламентов. Наличие кондиционеров, незаконных пристроек и некрасивых балконов программа капремонта никак не решает.

Балконы в рамках этой программы зашивают дешевым профлистом одинакового цвета. Если собственник не дал согласие на ремонт своего балкона, строители не имеют права что-либо с ним делать.

Разбираться с рекламными вывесками и пристройками, деформирующими внешний вид фасада, входит в полномочия районных администраций. Происходить это должно до начала ремонтных работ, но чаще всего районные администрации, управление наружной рекламы и фонд капитального ремонта никак не контактируют, чтобы решить эти проблемы. В итоге незаконные пристройки и реклама остаются на своих местах.

Что помогло Олегу

  • Инициативные соседи — включались в решение проблем, помогли организовать собрание, оповестить о его проведении, составили необходимые документы по итогам.
  • Домовой чат — с его помощью можно найти специалистов в разных областях. Они помогут разбираться в документах и технических вопросах. 
  • В спорных ситуациях привлекать независимого эксперта — найти его можно через друзей или знакомых, обратиться к градозащитному сообществу. Эксперты фонда капремонта аффилированы и могут отстаивать точку зрения, выгодную для фонда.
  • Внимательно следить за качеством работ, не подписывать акты до устранения недоделок и до того, как вывезен строительный мусор. Что бы ни говорили строители.
  • Объяснять спокойно и подробно во время обсуждений с соседями. Разговаривать максимально открыто. Шутить, если ситуация накаляется, не воспринимать всерьез негатив. У каждого человека свои особенности и переживания, часто никак не связанные с вами и ситуацией.
  • Реагировать сразу — если что-то идет не так, нужно оперативно звонить представителю строительной компании. Если строительная компания не предпринимает никаких действий, выходить на фонд капитального ремонта. Фонд не может принять работы у строительной компании и перечислить деньги, пока документы не подписаны представителем собственников, поэтому у уполномоченного есть действенный инструмент для взаимодействия с фондом капремонта и строителями.

Что нужно изучить уполномоченному от собственников

Методическое руководство по капитальному ремонту

Руководство, как принимать работы

Если у вас тоже есть рассказ о том, как вы или ваши знакомые отстояли исторический вид своего подъезда или дома во время капремонта — напишите нам на почту [email protected]. Ваш пример может вдохновить других и помочь сохранить те детали, которые ценны как напоминание о своей эпохе.

Инструкция для собственников по противодействию варварскому капремонту: https://fondvnimanie.ru/kapremont

Поделиться
Отправить
Отправить
Отправить

АКТУАЛЬНЫЕ ЦЕЛИ

Данные на 27 мая, 14:35

Собрано 4 795 967 рублей
Цель: 15 379 819

Ежемесячных платежей на сумму 733 458
За последние сутки собрано 55 409

Сбор денег

Дом Бака

Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д. 24

Реставрация тамбуров первой и второй парадной и разработка проекта реставрации витражей в одном из самых известных доходных домов Санкт-Петербурга.

Подробнее

Сбор денег

Белая башня: исследование и создание проекта реставрации

Екатеринбург, ул. Бакинских Комиссаров, 2a

Исследование и разработка проекта реставрации водонапорной башни Уралмаша — символа уральского конструктивизма.

Подробнее

Также читайте:

Вывески Ленинграда перестанут уничтожать
Читать
Небольшая победа
Читать
Новая Ладога продолжает гореть
Читать