Кирпичный фасад вместо «короеда»

_{Так сегодня выглядит фасад дома по адресу улица Максима Горького, 64}

О доме, который находится в Ростове-на-Дону на улице Максима Горького, 64, известно до обидного мало. По данным Росреестра, здание было построено в 1917 году, однако в советское время эту дату присваивали большинству дореволюционных зданий с точно не установленным годом постройки. Кто был архитектором также не известно.

_{Стиль, в котором построен дом — поздний модерн}

При сопоставлении дореволюционных планов Ростова-на-Дону и справочников по оценке недвижимости удалось выяснить, что до 1911 года включительно на этом месте находились два домовладения. Тогда улица называлась Сенной.  

В 1911 году домовладения вместе с земельным участком приобрел Гавриил Николаевич Попов. А в 1915 году, согласно информации из справочников,  на этом же месте уже стоял трехэтажный доходный дом. В 1913 году Сенная улица была переименована в Романовскую, в связи с 300-летием правящей династии Романовых. Его пышно праздновали во всей Российской империи. Адрес здания изменился и значился в справочниках как Романовская, 72/74. Стоимость домовладения в 1915 году оценивалась в 10000 рублей. Для сравнения, два дома, которые стояли на участке до этого, в сумме оценивались в 700 рублей.  

О первом владельце здания известно только, что в конце 1880-х годов он работал приказчиком в ювелирном магазине Марка Миесерова. Магазин располагался в Ростове, на Большой Садовой улице. После революции дом Попова был муниципализирован, как и большинство крупных зданий. Нынешний адрес дом получил, скорее всего, в первой половине 1960-х годов, во время последнего серьезного изменения нумерации зданий.

К моменту постройки дома эта улица считалась практически окраиной города. Она была предпоследней. Следом, всего через один квартал начиналась степь.

У здания кирпичный фасад, он никогда не был оштукатурен. Неоштукатуренные, кирпичные здания стали популярны в середине 19 века. Кроме модного эстетического приёма, такое строительство было очень практичным. Отсутствие оштукатуривания позволяло сэкономить средства. Оштукатуренные дома требуют регулярного ремонта штукатурного слоя, а кирпичные фасады неприхотливы и долговечны. В советское время новые кирпичные фасады начали красить. Лаконичная эстетика диссонировала со вкусами новых владельцев.

О том, как удалось сохранить кирпичный фасад и спасти его от фактурной штукатурки «короед», рассказывает один из собственников, Кирилл Дубровин.

_{Кирилл Дубровин, предприниматель}

Я купил здесь квартиру пару лет назад. Всегда хотел иметь недвижимость с историей. Тогда дом был окрашен в желтый цвет. Есть вот такие фотографии на Яндекс.Картах. Обратите внимание: видно, что торцы фасада просто кирпичные.

_{Так выглядел дом на Яндекс.Картах}

_{На этом снимке видно, что торцы дома не окрашены и не оштукатурены}

Мне понравилось, что дом архитектурно интересный, не какая-то безликая коробка. И место — самый центр. То, что называют старым городом. В программу капремонта перед Чемпионатом Мира по футболу — 2018 наш дом не попал. Речь о ремонте зашла только в июне 2018 года. Я насторожился. Насторожился, потому что видел, во что превращаются здания после ремонта. Чаще всего их покрывают толстым слоем штукатурки «короед» ужасного цвета, что называется «вырви глаз». Я стал выяснять, что к чему. Интересные узнал вещи. У нас уже назначен старший по дому — женщина, которая даже не является собственницей, у нее нет ни одного квадратного метра. Её как бы выбрали на собрании. Только собрания не было. Меня на него никто не звал, собственники о нем тоже не слышали. Я предложил провести настоящее собрание, выставил свою кандидатуру. Получил подписи, меня выбрали старшим по дому.

Словосочетание «декоративная штукатурка фасада», на языке чиновников чаще всего означает «короед». Есть ощущение, что люди, которые всем этим занимаются, сами живут в другом городе, ходят по другим улицам. Спроси любого, хочет он жить в красивом городе, где за каждым фасадом видна история, ответят «Да». Но на деле все выходит иначе.

_{Пример того, как выглядит фактурная штукатурка «короед»}

Пообщался с подрядчиком, посмотрел смету. Пошел в фонд капремонта. Сказал им, что обнаружил: стоимость материалов завышена, стоимость работ, наоборот, занижена. Они развели руками — ну что поделать, такие правила игры. Иначе ни одному подрядчику эта история не интересна. Поэтому, я так понимаю, и “короед” процветает. Делать такую штукатурку проще, на ней меньше заметны неровности, значит, с работой справится любой средний гастарбайтер. Без этих видов работ подрядчики не участвовали бы в тендерах.

Фасад за свой счет

Я предложил фонду капремонта перераспределить средства, сделать очистку фасада, использовать гидрофобное покрытие. Мне ответили, что это невозможно. Пришлось справляться собственными силами. Мы сошлись на том, что фасад они вообще трогать не будут. Нашел подрядчика, заплатил ему, фасад очистили пескоструйкой. Это очень щадящий и эффективный способ очистки. Работа стоила дешевле, чем я думал: в районе 150 000 рублей. Такая очистка — довольно пыльный вид работ.  Жильцам укрыли пленкой окна и сплит системы, чтобы они не забивались пылью. Мусор увозили регулярно.

Конечный результат мне в принципе понравился. «В принципе» — потому что подрядчик от фонда капремонта после очистки фасада должен был выполнить восстановление  кирпичной кладки. На фасаде выпало несколько кирпичей, остались щели. Я нашел дореволюционные кирпичи. Отдал им. В итоге, рабочие замазали щели цементом и покрасили оранжевой краской. Ну, вроде как в цвет кирпича. Смотрится диковато. Было бы круто восстановить фасад по той же технологии, что и здание бывшей табачной фабрики на нашей улице. Но это значительно дороже. Не в этот раз.

_{Вместо восстановления утраченных элементов кирпичной кладки рабочие замазали фасад цементом и покрасили в оранжевый цвет}

_{Качество ремонта кирпичной кладки на фасаде здания}

_{Фасад табачной фабрики — пример качественной очистки дореволюционной кирпичной кладки}

Все обсуждения с фондом капремонта и подрядчиками были проведены при участии общественного объединения  «МойФасад» и председателя регионального отделения ВООПИиК — Александра Кожина. Они консультировали во время проведения ремонта, участвовали во встречах, помогли составить запросы и официальные письма, рекомендовали технологии.

Роман Бочарников — идеолог и координатор движения «МойФасад», эксперт по старинному кирпичу и винтажным технологиям:

Правильный ремонт любого дореволюционного кирпичного фасада включает очистку кирпичной кладки и покрытие защитным средством. Иногда местами необходим ремонт утрат. Если очистка выполнена аккуратно, без повреждения внешнего слоя кирпича, в дальнейшем, в отличие от оштукатуренного здания, кирпичному дому не требуется дополнительный ремонт. Кроме исторической справедливости, в таком подходе есть еще и момент экономической выгоды.

Фасад здания бывшей табачной фабрики — пример грамотного отношения к ремонту. Кирпичная кладка была очищена, произведено восполнение утрат с применением специальной пасты, фасад покрыли специальной тонировкой, которая помогла выровнять цвет кирпича. Высокая стоимость в данном случае была связана с применением очень хороших, дорогих материалов и привлечением высококвалифицированных специалистов.

Поскольку штукатурка уже была внесена в смету, подрядчику нужно было ее использовать. Удалось отбиться от «короеда», решили оштукатурить дворовой фасад мелкозернистой штукатуркой. Мы выбрали цвет. Он должен был быть близким к кирпичному. В итоге — оказался дикий оттенок розового, цвет неоправданного оптимизма. Когда я смотрю на наш внутренний двор, утешает только то, что внешний фасад мог бы быть такого же неадекватного цвета. И понимаю, что это все-таки победа.

_{Внутренняя часть фасада покрыта розовой мелкозернистой фактурной штукатуркой}

Такой же штукатуркой покрыли и торцы здания. Сделали это без моего ведома, мы с представителями фонда капремонта говорили о том, чтобы эти средства пустить на другие виды работ. Чтобы вы понимали — между нашим и соседним зданием расстояние примерно полметра. Оно просто физически никому не видно, это прекрасный пример дурной работы. Я не знаю даже, как там рабочий поместился, и был ли у него приступ клаустрофобии.

_{Оштукатуренные торцы здания}

_{Торец дома, практически вплотную примыкающий к соседнему зданию}

Все понимают абсурд происходящего. Можно отремонтировать фасад лучше и дешевле. Но нет, нужно делать дороже и уродливей, потому что так прописано в смете. Материалы в смете, повторюсь, стоили выше рыночной стоимости. Я выяснил это, просто сравнив цены.

_{Мелкозернистая штукатурка на Горького, 64}

Мы задали директору регионального фонда капремонта Владиславу Крюкову несколько вопросов в связи с этой ситуацией: 

Может ли собственник во время капремонта привлечь своего подрядчика, если его не устраивает качество работ подрядчика, который выиграл тендер? Компенсирует ли фонд капремонта эти средства и в каком размере?

Владислав Крюков:

Всё зависит от того, какой способ формирования капитального ремонта выбрали собственники. Если это счет регионального оператора, тогда  всеми вопросами — отбора подрядной организации, заключения договора, проведения и оплаты работ занимается исключительно региональный оператор. Это четко сформулировано в 615-м постановлении. Собственники могут участвовать в рамках рекомендаций и согласовывать акт приемки выполненных работ. На процесс выбора подрядной организации собственники никакого влияния не оказывают. Собственники могут задать вопросы подрядчику. Мы к этому, как фонд капитального ремонта, никакого отношения не имеем. Если это специальный счет, напротив, отбором подрядной организации, принятии решения об оплате, занимаются собственники. 

Могут ли собственники сделать ремонт дома за свой счет и получить компенсацию? Это называется «зачёт в счёт будущих платежей». Зачёт выполненных работ возможен, но опять же, это касается счёта регионального оператора. Есть соответствующая процедура зачёта денежных средств, потраченных на капитальный ремонт в счёт будущих платежей. Важно подтвердить, что это именно капитальный ремонт, а не работы текущего характера. Необходимо подтвердить, что дом нуждался в этих работах, и что реально были потрачены средства собственников. Будет нужен договор с подрядной организацией и подписанный акт о выполненных работах.

Дверь и то, что сохранилось

_{Предполагалось, что в ходе капремонта входную дверь заменят на металлическую}

В нашем доме сохранилась историческая парадная дверь. На снимках с Яндекс.Карт видно, что раньше она была покрыта коричневой краской.

Так дверь выглядела в 2017 году

К счастью, еще во времена СССР кто-то это сделал, аккуратно и грамотно. В смете капремонта реставрации двери не было. Ее просто хотели заменить на металлическую. Пришлось совсем исключить этот пункт. И это, кстати, можно считать лайфхаком: вы можете отказываться от каких-то работ, если вас они не устраивают. С помощью специалистов, которых посоветовали участники движения «МойФасад», дверь восстановили, поставили на нее дореволюционные дверные ручки с латунным крепежом. Почистили и поставили обратно старинную металлическую решетку. Единственное, кодовый замок немного портит вид. Но его пришлось установить.

_{Входная дверь до и после ремонта}

_{Работы по очистке двери от старой краски}

_{Монтаж очищенной исторической решетки}

_{Для двери была специально подобрана оригинальная фурнитура}

У нас в доме много чего сохранилось. Плитка на первом и вторых этажах, мозаичное остекление в межэтажном окне, это так называемые стеклянные кирпичи или «фальконье».

_{Стекла Фальконье в межэтажном окне в подъезде дома на Горького, 64}

_{Пол на первом этаже выложен плиткой Бергенгейма, ее выпускали в Харькове}

Еще в доме сохранились два камина, на втором и третьем этажах. Они целые, но сейчас не работают, заложены кирпичом. Думаю, что их можно восстановить. Сохранились и перила на лестнице, и поручни. А вот окон старых в доме уже нет.

_{Оригинальная лестница с перилами и поручнями}

Про опыт

_{Цемент на месте выпавших кирпичей и розовая штукатурка на торцах}

Минус ситуации в том, что во время капремонта не получается проконтролировать всё. Чтобы подрядчик сделал все так, как надо, над ним нужно буквально стоять. Это не всегда возможно. На стройках трудятся, как правило, ребята из Средней Азии, они получают копейки, мотивации у них работать качественно просто нет. Часто, кстати, они работают нелегально, без всякого оформления. И если у вас с подрядчиком переговоры заходят в тупик, можно это обстоятельство использовать как аргумент.

Собрания с участием представителей фонда капремонта и представителями подрядчика проводились несколько раз. Приходили к консенсусу, подрядчик кивал головой, соглашался, но делал по-своему. Опять же, когда подбирали краску для штукатурки внутреннего фасада, то остановились на цвете, максимально приближенном к кирпичному. В итоге подрядчик взял другую, розовую краску.

Возможно, это неликвидный цвет, который стоил дешевле.

_{Этот фасад мог стать таким же розовым, как и внутренний}

Нужно быть упрямым. Писать письма, собирать подписи жильцов. Убеждать их. У людей же вкус бывает очень специфическим. Им кажется, что штукатурка это красиво. «Фактурно же». А еще люди часто меняют решения. Доходило до смешного. Очередное собрание жильцов, на него приехал директор фонда капремонта, что, знаете, не каждый раз бывает. И вот тут кто-то из жильцов задумчиво так и говорит: «А может, если фасад будет в „короеде“, это будет и неплохо?». Мне пришлось снова всем объяснять и рассказывать, что исторический облик этого здания был именно таким, без всякой штукатурки.

Когда я ввязывался в эту историю с капремонтом, я уже знал, что будет сложно. И решил для себя, что не сдамся, пойду до конца. Подрядчик от фонда капремонта пытался меня уговорить, и так, и эдак. Они и через соседей пытались на меня влиять. Представители подрядчика рассказывали им, что «короед» якобы утепляет дом. А это чушь. Каждый раз, беседуя с подрядчиком, я говорил, что если не будет кирпичного фасада, то я просто не приму работу, не подпишу документы.

Не бывает неважных решений. Нужно серьезно относиться к собраниям жильцов, к выбору старшего по дому. Ответственно относиться к приему работ. Если вас не устраивает качество работы подрядчика, нужно обращаться в технадзор. Не нужно бездумно подписывать сметы. Запомните: ваша подпись важна. Без нее подрядчику просто не оплатят работу.

Теперь у нас на очереди — ремонт подъезда в рамках программы капремонта. Морально готовлюсь. У нас в подъезде — дореволюционная харьковская плитка, октагон Бергенгейма. Хочется все, что осталось с дореволюционных времен, сохранить.

_{Фасад здания на Горького, 64 после ремонта}

Что помогло Кириллу

Проверил смету. Смета — техническое описание ремонта, в ней указаны материалы и виды работ. По ней вы можете понять, что именно будут делать строители. Кроме этого, смета — официальный документ. Поэтому перед началом ремонта всегда просите смету. Ознакомиться с ней имеет право каждый собственник.

Проверил законность выбранных видов работ. Решения во время капремонта могут исходить от одного или нескольких собственников. Не стесняйтесь высказывать свое несогласие. Все решения должны быть одобрены большинством собственников во время общего собрания и оформлены в виде протокола. Если собрания не было или кто-то из соседей подделал протокол (такое, к сожалению, тоже случается), протокол не имеет силы. Собирайте собрание самостоятельно.

Взял ремонт под свой контроль. Во время проведения капремонта необходимо внимательно наблюдать за действиями рабочих и реагировать оперативно. Сразу звонить руководителю строительной организации, обращаться в фонд капитального ремонта.

Отстаивал свою позицию. Кирилл пообщался с экспертами, понял, какие необходимы виды работ и смог убедить соседей. У жильцов часто разные вкусы, кто-то хочет, чтобы фасад покрасили, кому-то правда нравится штукатурка «короед», однако, кроме личных предпочтений есть исторической облик здания, и важно во время ремонта в первую очередь помнить об этом.

Будьте бдительны, от собственников очень много зависит во время проведения ремонтных работ. Обратите внимание на нашу инструкцию «Осторожно, капремонт!». Она поможет вовремя сориентироваться и правильно действовать.