27 ноября комитет по охране памятников Ростовской области презентовал концепцию единой охранной зоны для архитектурных памятников города Ростова-на-Дону. Наши друзья из объединения «МойФасад» внимательно изучили этот документ. Давайте разбираться, что это такое и чем может обернуться для города.
Ограничения без ограничений
Фактически проект единой охранной зоны является скорее регламентом застройки, чем охранным документом. Рядом с архитектурными памятниками теперь можно строить. Новая охранная зона проходит в основном по тротуарам и проезжей части, там, где строить и раньше было нельзя. Исключение касается только немногочисленных объектов, от которых застройщику нужно будет отступить указанное количество метров, но таких памятников совсем немного.
Этажность
С введением нового документа весь город разделяется на три части, в зависимости от допустимой этажности застройки:
ЗС 1 = 18 метров (5 этажей)
ЗС 2 = 24 метров (7 этажей)
3С 3 = 33 метра (10 этажей)
Казалось бы, хорошо, ограничения распространяются на исторический центр, включая Нахичевань, но не всё так просто. Вот несколько примеров:
Пушкинская, 93, литер А «Жилой дом М.Г. Гавалла, кон. ХIХ в.» — объект культурного наследия регионального значения. Представьте рядом семиэтажное здание.
Пер. Семашко, 74 «Доходный дом М.П. Горева, нач. ХХ в.» — объект культурного наследия регионального значения, и тут представьте семиэтажку.
Пр. Чехова, 41, литер А «Жилой дом И.В. Кащенко, 1896 г.» — еще один объект культурного наследия, по новым правилам рядом с ним тоже может появиться здание высотой в семь этажей.
Пр. Буденновский, 33, литер А «Административное здание мельницы братьев М.И. и И.И. Елицеров» — архитектурный памятник, тоже попадает в зону, где можно строить здания высотой до 7 этажей.
Преимущественно низкоэтажная Нахичевань также может быть застроена зданиями от 7 до 10 этажей. Здания такой высотности могут появиться на улице Береговой и спусках к Дону. В районе улиц Станиславского, Социалистической, Тургеневской, Московской можно строить до 5 этажей, однако за Ворошиловским проспектом на Социалистической можно строить уже 7 этажей.
ЖК «Дом на Сенной» — 24 этажа, девиз застройщика: «Прикоснись к истории города». Похоже на неудачную шутку.
Безусловный плюс проекта — в ограничении этажности: 7–10 этажей — это не 20–25. Основное уязвимое место проекта — упрощённый подход к высотным регламентам. В некоторых случаях предлагаемая высотность не вызывает вопросов, например, на улице Садовой, а вот появление рядом с одно-двухэтажными архитектурными памятниками строений в пять-семь-десять этажей, создаст явный визуальный диссонанс.
Можно поспорить, аргументируя, что в регламенте прописана этажность «до», а не конкретно указанное количество этажей. Да! Однако застройщики всегда осваивают участок по максимуму, без лишних иллюзий сразу можно ориентироваться на верхнюю границу регламента.
Охранные зоны призваны защитить историческую застройку. Раньше для каждого архитектурного памятника разрабатывались индивидуальные правила. Они учитывали, как близко можно строить рядом с архитектурным памятником новые здания, этажность построек, оформление фасада и многое другое. Новый документ обнулит старые предписания.
Зеленый, бежевый и терракотовый
В документе указано, какого цвета должны быть фасады зданий рядом с историческими памятниками. Из хорошего — недопустимо применение асбестоцементных листов, железобетонных, композитных панелей, бетонных, пено-газобетонных, шлакоблоков, сайдинга и прочих материалов, несвойственных объектам историко-градостроительной среды.
Если верить документу, в историческом центре (зона 1-2 на карте) фасады и кровли должны быть решены в оттенках бежевого, серого, зеленого, охристого, терракотового цвета. Как будет в реальности — зависит от здравого смысла органа, который будет согласовывать проекты нового строительства. Но есть опасение, что исторические кварталы из лучших побуждений превратятся в уныло-однообразные. Кроме жёстких ограничений к новой застройке в историческом центре необходим вдумчивый, индивидуальный подход.
Сейчас или никогда
Внимание к этому документу совсем не случайно. Его принятие разморозит строительство в центре города. Единая охранная зона утверждается в министерстве культуры, если документ будет принят в существующем виде, изменить что-либо будет уже ОЧЕНЬ сложно.
В итоге у нас есть вполне реальная перспектива получить высотную застройку в кварталах низкой этажности и там, где коммуникации на появление таких зданий не рассчитаны. Не говоря об усугубляющемся визуальном диссонансе. Безусловно, застройка в центре города и сейчас далека от совершенства, но после утверждения единой охранной зоны, проблема может сильно усугубиться.
В доработку
Проект единой охранной зоны явно требует доработки, принимать его в существующей версии рано. Количество зон застройки необходимо увеличить, пересмотреть этажность в районе набережной и спусков к Дону. Ввести более сомасштабные регламенты в кварталах с низкоэтажной застройкой.
По закону для принятия данного документа необходимо проведение общественных слушаний. Документ рассмотрели на заседании общественной комиссии при комитете по охране памятников. Технически считать это общественными слушаниями нельзя. Голосование по единой охранной зоне прошло, когда большая часть присутствующих разошлась. Документ «приняли», пояснив, что ушедшие зафиксировали свое согласие.
Ростовское областное отделение Союза архитекторов России направило обращение министру культуры РФ и главе города о необходимости доработки проекта с последующим проведением общественных слушаний, согласно требованиям действующего Градостроительного кодекса (статья 5.1) и постановления Правительства РФ (от 12 сентября 2015 года номер 972 п.12).
Для легитимного принятия документа необходимо провести полноценные общественные слушания, либо организовать голосование на платформе «Активный Ростовчанин» с размещением проектной документации.
Изучить схему предлагаемой этажности в хорошем разрешении и сформировать свое мнение об озвученных предложениях можно здесь.
Документ с описанием предложений по единой охранной зоне и регламентам застройки в ее пределах доступен на сайте комитета по охране памятников.
